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房地产公司法律问题 业主的权利和义务有哪些

发布时间:2021-06-01浏览: 143

//房地产公司法律问题有哪些

中国人民都信奉有房有家的理念,认为房子是生活的保障,因而房地产产业是我国一个非常重要的产业,也是利润极高的产业。但是在房地产产业中也会存在一些法律问题和法律风险。那么你知道房地产公司法律问题有哪些吗?接下来让我们一起通过本文来了解一下吧。

一、建立房地产企业法律风险防范机制


尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生,但任何一个房地产企业,只要在房地产市场中运作,就会毫无例外的面对各种法律风险,不管企业意识到还是意识不到,要有效地、切实地分解和抗御法律风险,就必须建立一种机制以提高行为的规范性,将法律风险的发生降低到最小限度,防患于未然,直至杜绝法律风险的发生。

(一)房地产项目的合法性问题

这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:一有通过出让取得的国有土地使用权;二有房地产企业资质;三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。当然,实际上,光看以上几个方面是远远不够的,比如,经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可,则房地产项目就无法通过竣工验收备案,也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可,那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是,对项目的规划设计参数,并非都是无法更改的。根据我国法律规定,有的可以修改,有的属于国家房屋工程建设强制性标准,一旦审批后就不能更改和调整。当然,还有许多其它方面的合法性也需要审查。

房地产企业的法律风险,是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制,即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制,对整个房地产开发各阶段设防,全过程把关,把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。

房地产开发过程的每一个环节,即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押(即房地产抵押贷款)、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。

(二)法律风险主要表现:

1、土地受让阶段的风险,主要因土地受让等引起的纠纷;

2、成立项目公司阶段,因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷;

3、房屋拆迁阶段,主要与被拆迁人之间产生的纠纷;

4、前期开发阶段,与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险;

5、房屋销售阶段,主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷;

6、接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷,主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。

房地产开发是一个系统工程,在这个过程中,每一阶段、每一个环节的事先把关至关重要,要从源头和流程上解决疏漏和失误,实现开发行为的规范运作。

以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制,往往在发生了法律纠纷,到了诉讼的时候才意识到问题的严重性。现在越来越多的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略,更侧重于在项目介入之初就进行法律风险的事前防范。

二、法律风险的防范

1、建立完善的项目运作体系。

项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范,形成体系,符合国家相关法律、法规及政策的规定。

2、建立企业内部完善的合同管理体系。

合同是一个企业对外经济往来的最重要的载体,事实证明,房地产企业发生的大量的法律纠纷都和合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关。建立完善的合同管理体系,需要从以下几个方面着手:

(1)完善对合作对方履约信用和能力的审查机制

(2)完善对合同的定价管理机制,严格执行招投标、审核价制度

(3)制定完善的合同管理制度,使合同管理有章可循

(4)制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本

(5)对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训

(6)建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法

3、培养企业每位成员都具有法律风险防范意识。

企业的每位成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真学习、研究与房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件,时刻关注并学习和研究新的法律、法规、规范性文件。

4、外聘专业律师事务所作为顾问单位,内设企业内部法务工作人员。

通过内外法务的相互配合,可以快速、高效地解决问题。两者各有侧重,律师事务所侧重于解决企业的重大事项、危机处理、重大诉讼等;企业法务则侧重于企业内部的日常法律事务处理,同时,作为企业和律师事务所的工作对接人,和律师事务所相互配合,形成内外法务双险机制。 我们也经常碰到这样的条款:一方违约,应承担另一方的所有经济损失。这样的约定等于没有约定,一旦出现违约,则必然会陷入到大量的艰难举证和漫长的诉争困境中去。再如,如果合同中没有约定预期保障机制,那么,在履行过程中,明知对方存在违约行为,但如无法确凿举证,仍然无法预期保障自己的利益。在这里我们只是简单举例说明,实际上有许多方面,都是需要双方在合同中明确约定,方可保障自己的投资利益。应该说,投资房地产是一项高风险高收益的项目。而这高风险,很大程度上取决于法律风险,法律风险又是通过合同条款的是否详细和完备体现出来。

通过本文我们可以知道,房地产公司法律问题主要包括房地产项目的合理合法性、内部管理体系、法律风险性等情形,一般来说,内部管理是比较容易控制的,可以从员工的素质入手,聘请具有专门业务的人员为公司添利。

//业主的权利和义务有哪些

房地产开发商将房子盖好卖出去后,出钱购买房子的人就业主。业主方不仅拥有在合法范围内对房子进行装修改造、出租等权利,还对房子所在小区的公共设施、公共场所等享有一定的权利和义务。只有明确的知道自己所享有的权益才能更好的保障自己的权益,那么业主的权利和义务有哪些?五律为您解答。

一、业主的基本权利

这里所说的基本权利是指无需通过特别约定而仅根据业主身份即可享有的成员权利。根据物权法、物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则等规范性法律文件的规定,业主享有如下基本权利:

1、对专有部分占有、使用、收益、处分的权利。业主可以居住、装修、出租、经营自己的房屋、车库或摊位,并从中获取收益。业主对专有部分的所有权具有排他性,只要不占用公共空间或侵犯其他业主的合法权益,任何人无权干涉业主专有部分范围内的事。

2、使用物业共有部分并分享公共收益的权利。业主对小区内的公共场所、共用设施、共有场地可以有偿或无偿地优先使用。依法归属于开发商的车位也应当首先满足小区内业主的需要。另外,业主可以参与分配经营共有部分所得的收益或因共有部分征收、征用所获得的补偿。物权法第八十条对公共收益分配进行了规定。

3、成立业主自治组织的权利。物权法第七十五条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。这一权利必须集体行使,单个的业主需要联合他人共同申请成立业主大会。根据法律的规定,业主还可以对自治组织的架构、运作模式进行自主设计,例如成立业主代表大会、业主小组等。

4、自行管理或委托他人管理物业的权利。业主自行管理须经代表全体业主意志的业主自治组织决定,要制定科学的自行管理方案,并明确具体责任主体。委托他人管理物业的,由业主大会做出决定,并由业主委员会与受托管理人签订物业服务合同。对开发商选聘的物业管理人,业主有权依法更换。目前,这一权利行使的非常艰难。

5、获得行政机关协助的权利。法律规定,有关部门应对成立业主大会、建设业主自治组织进行指导和协助。对于物业管理活动中出现的问题,业主可以请求行政机关进行监督。业主委员会换届交接不顺的,可以请求公安机关协助。被解聘的物业服务企业举步撤离的,业主可以请求房管部门进行处罚。

6、参加业主大会的权利。业主大会的召开必须有人数且面积双过半的业主参加,否则大会是无效的。业主参加业主大会时可以就管理规约、议事规则、专项维修基金的使用、选聘物业服务企业等共同共有和共同管理的有关事项进行进行投票表决,并提出建议或意见。

7、选举权和被选举权、罢免。业主有权参加业主委员会的选举,可以选举自己满意的候选人成为业主委员会委员,也可以成为候选人被选举为业主委员会委员。业主可以选举业主代表,在一定时期内代表自己参加业主大会或业主代表大会,也可以被选举为业主代表。对业主委员会委员或业主代表不满的,业主还可以要求开会罢免。

8、知情权。业主可以向物业服务企业、业主委员会申请公开物业规划资料、权属证明、共有部分使用及收益情况、前期物业收支情况等信息,并可以通过行政机关监督、司法机关判决来协助实现。需要指出的是,业主知情权并不必集体行使,尤其是向前期物业服务企业行使知情权时,单个业主即可要求知晓相关信息。

9、监督权。监督权内容较为广泛,主要包括:(1)业主有监督业主委员会工作的权利;(2)业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利;(3)业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利;(4)业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权。

10、撤销权。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权的行使存在两个问题:一是业主大会是否可以做被告;二是业主大会选举业主委员会尤其是新一届的决定是否可以撤销。在这两个问题上,司法实践争议很大。

11、享受物业服务权。业主享有按物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务的权利。依合同约定全面接受物业服务企业提供的物业服务是业主在物管活动中享有的最基本权利,该权利的产生、范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。

12、其他权利。社会生活是丰富多彩并不断变化的。法律不可能穷尽物业管理中的所有问题,新情况新问题随时可能出现,而法律在一定时期内必须是稳定不变的。因物管服务内容和范围随物业的迅速发展和业主生活水平及其消费需求的提高而不断拓展,业主权利及其内容也会随之而不断得以发展和丰富。

二、业主的基本义务


马克思说:没有无权利的义务,也没有无义务的权利。权利义务从来都是一体的,社会的变革逐步改变了过去一部分人只享有权利而另一部分只负有义务的局面,现代文明下的权利义务具有一致性。业主享有权利的同时必须认真履行义务,这样才能保持良好的社区治理状态。

业主的基本义务如下:

1、遵守管理规约、业主大会议事规则。管理规约与业主大会议事规则是业主自治和物业管理的基本规范,是判断业主行为是否正当的重要依据。因此,全体业主都负有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。一些业主委员会印制业主手册,把管理规约、业主大会议事规则等物业管理基本规范送到每位业主手中,方面业主更好地了解行为规范,了解业主委员会。

2、执行业主大会和业主委员会在授权范围内做出的决定。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求,该决定的内容对全体业主有约束力;而业主委员会基于业主大会授权而做出的决定和业主大会的决定具有相同法律效力。为维护全体业主合法权益,每一业主都负有遵守这些决定的义务。如果某业主认为决定侵犯了其合法权益而起诉撤销,那么这一决定是否应继续履行呢?这是一个应当认真研究的问题。理论上讲,个别业主的异议不具备否定全体业主决议的效力。但法律实践中,行政主管部门往往因担心社区和谐问题而建议业主委员会暂停执行决议。当然,即使是建议,业主委员会一般情况下也只能遵照执行。

3、按国家有关规定交纳专项维修资金。为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用,以及发生毁损时能够得到及时维修,就必须保证专项维修资金及时到位。因此,按规定交纳专项维修资金是业主的基本义务之一。一般情况下,业主从开发商那里买新房的时候会交纳专项维修资金,因为这与购房合同义务绑在一起的,要拿房必须交。但是,第一次缴纳的专项维修资金用完而需要再次交纳时就有问题了。谁来收?收多少?遇到不交的怎么办?这都是问题。

4、按时交纳物业服务费用。物业服务费用直接涉及物业的保养和维修,也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此,业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。这是业主的基本义务,但确实纠纷发生最多的热点。因为区分所有在我国还是一个新型的所有权形态,过去我们是一家一户生活,自己的房子自己盖,自己打扫,自己修理。现在突然进入小区生活,住房也变成了一种消费,每月都要交物业费,还要交纳专项维修资金,很不习惯。很多业主采取拖的办法。况且,物业服务合同关系复杂,业主一方的合同行为是集体行为,作为个体的业主不是合同签字人却是义务履行人。关于拒交物业费,业主说的最多的理由就是服务不到位。但是,物业服务质量怎么评定?仍然没有科学的操作方法。

5、其他义务。这里说的其他义务包括法律规定的其他义务、物业服务合同约定的其他义务、使用物业的注意义务等。物权法第八十三条规定,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

上述是业主的权利和义务,知道了这些内容明确自己享有哪些权益需要付出什么义务,可以使得业主在对待关于小区的事务上心中有数,不会受到蒙骗。若是业主的合法权益受到侵害,不要姑息可以联合起来要用法律的武器保护自己,可以找街道协调或者向法院起诉。
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这种情况下聘请律师,一方面可以尽可能地避免、减少纠纷;另一方面确保在纠纷发生时使自己处于最有利的法律地位,最大限度地争取利益、减少损失,更好地维护自身的合法权益
 
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