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小产权房买卖纠纷案 小产权房可以买卖吗

发布时间:2021-06-01浏览: 36

//小产权房买卖纠纷案

案情简介

1991年,钟某某将自己一处农房卖给了孙某某,并将屋后的一块约1.2亩的土地一并给了孙某某,但是房屋以及土地均未办理过户手续。之后,孙某某将该处房屋又卖给冯某某,其中同样包括这块地,冯某某在这块地上栽种了大量果木。2014年,该地区土地被国家征收。钟某某发现上述情况后,找到孙某某,要求其归还屋后的1.2亩土地,但遭到孙某某拒绝。后钟某某委托汪律师作为代理人,将孙某某以及冯某某诉至法庭。

办案思路及心得

经过认真研究分析,汪律师认为本案应该以转让为线索展开思路。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定:土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定:承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。钟某某将其屋后的1.2亩土地转让给孙某某,并没有经过当地村民委员会同意。因此,汪律师认为该转让属无效行为。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定:承包方与受让方达成流转意向后,以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的,应当事先向发包方提出转让申请。本案中不论是孙某某还是冯某某,都没有向村民委员会提出转让申请,视为放弃权利。该法第十二条规定:受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地,禁止改变流转土地的农业用途。该案中冯某某擅自在该块土地上栽种大量果木,违反了法律规定。

裁判结果

最终,法院支持了汪律师的诉讼请求。判决孙某某、冯某某返还土地,清除地上果木,恢复原状。

//小产权房可以买卖吗

小产权房是与大产权房相对的,一般能够获得国家颁发的房产证的,那么就认为是大产权房。换言之,小产权房没有房产证。据此,根据我国相关法律的规定,小产权房可以买卖吗?五律小编马上为你做详细解答。

一、小产权房可以买卖吗?

所谓的小产权房,有时也叫“乡产权房”,指的是一些村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。购买这些房子的人大多数是村集体经济组织以外的第三人。

那么,小产权房究竟能不能买呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续,产权不完整,就可能会引发后续的一系列纠纷和问题,比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

当然,这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换,这是法律允许的。但这种情况并不是本文要讨论的,严格意义上来说,这种情况下的房屋,也不能叫小产权房。

二、购买了小产权房该怎么办?

如果已经购买了小产权房,因国家不会发放产权证,这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢?根据不同的情况,购房者可以采用的措施如下:

1、如果已签了合同但尚未取得产权证明,并且该房屋系在集体土地上建设,且购房者非当地居民,鉴于可能的政策风险和法律风险,可以请求解除合同并退回已支付的购房款,这是最直接的方法。

2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”,房款已经支付且已经入住,但无法办理过户的,则要视具体情况而定。

3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的,可以自己居住或者出租,或者出售给有当地户口的居民。

4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目,在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后,则应当按照现有的土地管理规范,完成土地征用手续,并按照商品住房项目的规定手续报批,采取可能的补救措施。

通过上文的阅读,我们应该知道,小产权房有法律风险和政策风险,一般情况下也是不合法的,但小产权房可以买卖。因而,广大购房者在购买之前应该考虑风险,最好不要去买这类房产,容易带来纠纷。要是在这方面还有什么疑问的话,可以直接来电咨询我们五律的在线律师。

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